Calculadora de amortización anticipada de hipoteca Gipuzkoa

Amortizar la hipoteca en Gipuzkoa

¿Reducir plazo o reducir cuota?

Al amortizar, el banco te deja elegir entre dos cosas, según lo que diga tu contrato:

• Reducir plazo: sigues pagando la misma cuota, pero terminas antes. Es la opción que más intereses ahorra, porque la deuda baja más rápido.
• Reducir cuota: mantienes los años, pero cada mes pagas menos. Ahorras menos intereses, a cambio de tener más dinero libre cada mes.

En Gipuzkoa hay que mirar además la deducción por vivienda, que puede inclinar la balanza: la calculadora suma intereses, deducción y comisión en un ahorro total para cada opción y marca la mejor.

Amortizar y la deducción por vivienda en Gipuzkoa

En Gipuzkoa, a diferencia del resto de España, la deducción por adquisición de vivienda habitual sigue en vigor para todas las compras (art. 87 de la Norma Foral 3/2014 del IRPF). Se deduce un porcentaje de lo que pagas cada año por la hipoteca, capital e intereses, y lo que amortizas por adelantado también cuenta como cantidad invertida. Tiene tres límites:

Y un tope de 36.000 € en total por persona en toda la vida (art. 87.3). De ahí salen tres efectos que conviene tener en cuenta:

• Si con tus cuotas ya llegas al máximo anual (en el caso general, si pagas 8.500 € o más al año), amortizar no te da más deducción ese año. Con 200.000 € pendientes a 25 años y al 2,5 %, pagas unos 10.767 € al año: amortizar 10.000 € no añade deducción este año.
• Si no llegas, lo que amortizas deduce hasta completar el máximo. Con 120.000 € a 20 años y al 2,5 % pagas unos 7.631 € al año; amortizando 10.000 €, este año deduces 156 € más.
• Reducir plazo o cuota cambia la deducción de los años siguientes. Si reduces cuota y lo que pagas al año baja de 8.500 €, deduces menos cada año. Si reduces plazo y terminas antes de haber llegado al tope de 36.000 €, pierdes la deducción de los años que ya no pagas. En el ejemplo de 120.000 €, sin haber deducido nada antes, deduces 2.735 € menos en total reduciendo plazo y 2.018 € menos reduciendo cuota, frente a 6.066 € y 2.718 € de intereses ahorrados. Amortizar sigue compensando, pero bastante menos de lo que parece.

Si ya llevas años deduciendo, escribe en la calculadora lo que has deducido hasta ahora: cuanto más cerca estés de los 36.000 €, menos importa la deducción. Con dos titulares, cada uno tiene su propio límite anual y su propio tope.

En Gipuzkoa, la Norma Foral 1/2025 dio la redacción actual al art. 87.4: el 23 % y el límite de 1.955 € se aplican a los menores de 36 años y a los colectivos de las letras a), b), d) y e) del art. 86.2. Para las viviendas compradas desde el 1 de enero de 2026, la deducción exige una base liquidable general y, en su caso, del ahorro de hasta 68.000 € (art. 87.10); no afecta a quien ya venía deduciendo por una vivienda comprada antes.

La calculadora no tiene en cuenta el límite de la cuota íntegra (no puedes deducir más impuesto del que pagas) ni la deducción de los menores de 36 años sin límite en el año de la compra. Toma como «este año» los próximos 12 meses.

¿Me compensa amortizar?

Amortizar es como conseguir una rentabilidad igual al tipo de interés de tu hipoteca, sin riesgo, más lo que cambie la deducción. Antes de hacerlo, piensa en:

• Tu colchón: no te quedes sin ahorros para imprevistos. El dinero que amortizas ya no lo recuperas.
• Otras deudas: si tienes un préstamo o una tarjeta con un interés más alto, sale más a cuenta pagar primero esa.
• Al principio, mejor: en el sistema francés los primeros años son casi todo intereses, así que amortizar pronto ahorra más que hacerlo al final.
• Repartir en varios años: si tus cuotas no llegan al máximo de la deducción, amortizar cada año lo justo para llegar puede deducir más que hacerlo todo de golpe.

¿Cuánto me puede cobrar el banco?

La Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario (art. 23) es estatal y se aplica igual en Gipuzkoa. La comisión por amortizar nunca puede superar la pérdida financiera real del banco y, además, tiene estos topes sobre lo que amortizas:

En las variables, el contrato elige una de las dos opciones, no las dos (art. 23.5). La calculadora usa el tope más alto que podría aplicarse, así que tu comisión real puede ser menor o cero. Los préstamos firmados antes de junio de 2019 pueden tener otras condiciones: mira tu escritura.

Marco normativo

• Norma Foral 3/2014 del IRPF de Gipuzkoa, art. 87 (deducción por adquisición de vivienda habitual).
• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, art. 23 (reembolso anticipado).

Simulación orientativa con el sistema francés y tipo de interés constante. Se ejecuta en tu navegador: lo que escribes no se envía a ningún servidor.