Gastos de compra de vivienda en Álava 2026
Cuánto pagarás además del precio al comprar una casa en Álava: el ITP o el IVA, la notaría y el registro, y cuánto dinero necesitas tener ahorrado.
Tipos reducidos del ITP
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¿Cómo queda tu declaración de la renta?
Si es tu vivienda habitual, en la Renta de Álava puedes deducirte parte de lo que pagas por ella.
Qué gastos tiene comprar una vivienda en Álava
Además del precio, el comprador paga impuestos (el grueso de los gastos) y los gastos de notaría, registro y gestoría de la compraventa. En Álava los impuestos los regula la Norma Foral 11/2003, de 31 de marzo y se pagan a la Hacienda Foral de Álava. Con los gastos estimados de esta página, un piso de segunda mano de 200.000 € cuesta en gastos 7.000 € (el 3,5 % del precio) si se aplica el tipo reducido del 2,5 % y 10.000 € con el tipo general del 4 %; uno nuevo del mismo precio, 22.000 €.
Vivienda de segunda mano: ITP en Álava
Si compras a un particular, pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre el precio (Hacienda puede comprobar el valor y liquidar sobre uno mayor si considera que el declarado es bajo):
| Caso | Tipo | Artículo |
|---|---|---|
| Vivienda habitual de hasta 120 m² construidos (si es unifamiliar, con parcela de hasta 300 m²) | 2,5 % | art. 43.Uno.c).1.º |
| Vivienda habitual de una familia numerosa, de cualquier superficie | 2,5 % | art. 43.Uno.c).2.º |
| Vivienda habitual en una zona o núcleo en riesgo de despoblación | 1,5 % | art. 43.Uno.c).3.º |
| Resto de viviendas, con sus garajes (hasta dos) y anexos | 4 % | art. 43.Uno.b) |
| Si el comprador es titular de más de 5 viviendas, con más del 50 % de cada una | 6 % | art. 43.Uno.b) |
| Otros inmuebles (locales, terrenos, garajes que se compran solos) | 7 % | art. 43.Uno.a) |
Artículos de la Norma Foral 11/2003. Las plazas de garaje (hasta dos) y los anexos del mismo edificio que se compran con la vivienda tributan como ella; los locales de negocio no se consideran anexos.
Requisitos de los tipos reducidos
- Vivienda habitual: debe serlo en los términos de la norma foral del IRPF (residir en ella de forma continuada, en general durante tres años). Debes acreditar que es tu residencia habitual en un plazo máximo de doce meses desde la compra, y la escritura debe decir que se cumplen o se van a cumplir los requisitos.
- Otra vivienda en el mismo municipio: no puedes ser propietario de más del 25 % de otra vivienda en el término municipal donde está la que compras. En Álava no hay plazo para venderla: el requisito se mira en la fecha de la compra.
- Superficie: hasta 120 m² construidos. Sin contar la parte proporcional de elementos comunes. Si es unifamiliar, además, con parcela de hasta 300 m². No hace falta si eres titular de familia numerosa.
- Más de cinco viviendas: el tipo general del 4 % exige declarar ante Hacienda que no eres titular de más de 5 viviendas con más del 50 % de cada una; si lo eres, pagas el 6 %.
Vivienda nueva: IVA y sin AJD
Si compras al promotor (primera transmisión), no pagas ITP sino IVA del 10 %, o del 4 % si es una vivienda protegida de régimen especial, de promoción pública o con calificación permanente (artículo 91 de la Ley 37/1992 del IVA; el IVA se rige en Euskadi por las mismas normas que en el Estado, según el artículo 26 del Concierto Económico).
A diferencia del territorio común, donde la escritura de una vivienda nueva paga además el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), en Álava la primera transmisión de viviendas está exenta de AJD (art. 69.Uno.B).42 de la Norma Foral 11/2003), incluidos los garajes (hasta dos) y anexos que se compren con ella. El tipo general del AJD en Álava es del 0,5 % (art. 56.2).
¿Quién paga los gastos de la hipoteca en Álava?
Desde la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el banco paga la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca, y al comprador le toca la tasación y las copias que pida (artículo 14.1.e). El AJD de la escritura de hipoteca se rige por la norma foral:
- Si el préstamo es para comprar tu vivienda habitual, la escritura está exenta (art. 69.Uno.B).21).
- Si no lo es, lo pagas tú, porque en Álava el sujeto pasivo es el prestatario (art. 54): el 0,5 % de la responsabilidad hipotecaria, que incluye el capital, los intereses y las costas garantizados. La calculadora lo estima sobre el importe prestado, así que el importe real será algo mayor.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado?
Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del precio (o del valor de tasación si es menor). Así que necesitas el 20 % restante más todos los gastos: con un piso de segunda mano de 200.000 € que va a ser tu vivienda habitual y tiene derecho al 2,5 %, unos 47.000 € (40.000 € de entrada, 5.000 € de ITP y 2.000 € de notaría, registro, gestoría y tasación). Con el tipo general del 4 %, unos 50.000 €.
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) la paga el vendedor en una compraventa, por eso no aparece aquí.
¿Qué tiene de particular Álava?
Álava tiene un tercer tipo reducido que no existe en Bizkaia ni en Gipuzkoa: el 1,5 % para la vivienda habitual situada en una de las zonas o núcleos en riesgo de despoblación que enumera la disposición adicional trigésimo cuarta de la Norma Foral 33/2013 del IRPF (artículo 43.Uno.c).3.º). La lista recoge, núcleo por núcleo, numerosos pueblos y concejos rurales, incluidos algunos del municipio de Vitoria-Gasteiz, como Aberasturi o Amarita: comprueba en ella el nombre exacto del núcleo. Se aplica a cualquier superficie, con los mismos requisitos de residencia habitual y de no tener más del 25 % de otra vivienda en el municipio.
Otra diferencia: en Álava, el requisito de no tener más del 25 % de otra vivienda en el mismo municipio no admite el plazo de dos años para venderla que sí prevén Bizkaia y Gipuzkoa. Además, el AJD de la hipoteca de una vivienda que no es la habitual lo paga el comprador (artículo 54), no el banco.
Marco normativo
- ITP y AJD: Norma Foral 11/2003, de 31 de marzo, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (texto actualizado de la Diputación Foral de Álava, que incorpora hasta el Decreto Normativo de Urgencia Fiscal 2/2026 (BOTHA nº 45, de 20/04/2026)): tipos del artículo 43.Uno.b) y c), AJD del 0,5 % (art. 56.2), sujeto pasivo en la hipoteca (art. 54) y exenciones de la primera transmisión de viviendas (art. 69.Uno.B).42) y de la hipoteca de la vivienda habitual (art. 69.Uno.B).21). Redacción vigente de los tipos: Norma Foral 3/2025, de 9 de abril (BOTHA nº 44, de 16/04/2025), que dio la redacción actual a la letra b) del artículo 43.Uno (tipo del 4 % y del 6 % para quien tenga más de cinco viviendas).
- IVA: artículo 91.Uno.1.7.º (10 %) y 91.Dos.1.6.º (4 %) de la Ley 37/1992, aplicable en Euskadi por el artículo 26 del Concierto Económico (Ley 12/2002).
- Gastos de la hipoteca: artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Sobre los datos introducidos
Esta calculadora se ejecuta íntegramente en tu navegador: lo que escribes no se envía a ningún servidor ni se guarda. Es una simulación orientativa: los impuestos siguen la normativa foral citada; la notaría, el registro, la gestoría y la tasación son estimaciones editables. La liquidación definitiva la hace Hacienda Foral de Álava.