Gastos de compra de vivienda en Bizkaia 2026
Cuánto pagarás además del precio al comprar una casa en Bizkaia: el ITP o el IVA, la notaría y el registro, y cuánto dinero necesitas tener ahorrado.
Tipos reducidos del ITP
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¿Cómo queda tu declaración de la renta?
Si es tu vivienda habitual, en la Renta de Bizkaia puedes deducirte parte de lo que pagas por ella.
Qué gastos tiene comprar una vivienda en Bizkaia
Además del precio, el comprador paga impuestos (el grueso de los gastos) y los gastos de notaría, registro y gestoría de la compraventa. En Bizkaia los impuestos los regula la Norma Foral 1/2011, de 24 de marzo y se pagan a la Hacienda Foral de Bizkaia. Con los gastos estimados de esta página, un piso de segunda mano de 200.000 € cuesta en gastos 7.000 € (el 3,5 % del precio) si se aplica el tipo reducido del 2,5 % y 10.000 € con el tipo general del 4 %; uno nuevo del mismo precio, 22.000 €.
Vivienda de segunda mano: ITP en Bizkaia
Si compras a un particular, pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre el precio (Hacienda puede comprobar el valor y liquidar sobre uno mayor si considera que el declarado es bajo):
| Caso | Tipo | Artículo |
|---|---|---|
| Vivienda habitual de hasta 120 m² construidos (si es unifamiliar, con parcela de hasta 300 m²) | 2,5 % | art. 13.c).1.º |
| Vivienda habitual de una familia numerosa, de cualquier superficie | 2,5 % | art. 13.c).2.º |
| Resto de viviendas, con sus garajes (hasta dos) y anexos | 4 % | art. 13.b) |
| Si el comprador es titular de más de 5 viviendas, con más del 50 % de cada una | 6 % | art. 13.b) |
| Otros inmuebles (locales, terrenos, garajes que se compran solos) | 7 % | art. 13.a) |
Artículos de la Norma Foral 1/2011. Las plazas de garaje (hasta dos) y los anexos del mismo edificio que se compran con la vivienda tributan como ella; los locales de negocio no se consideran anexos.
Requisitos de los tipos reducidos
- Vivienda habitual: debe serlo en los términos de la norma foral del IRPF (residir en ella de forma continuada, en general durante tres años). Debes presentar la documentación que acredite que es tu vivienda habitual en un plazo máximo de doce meses desde la compra (o desde que termine el plazo para vender la otra vivienda). Si no llega a ser tu vivienda habitual, el tipo sube al 4 %.
- Otra vivienda en el mismo municipio: no puedes ser propietario de más del 25 % de otra vivienda en el término municipal donde está la que compras. Si la vendes en los dos años siguientes, mantienes el 2,5 %; si no, tendrás que pagar la diferencia con intereses de demora.
- Superficie: hasta 120 m² construidos. Superficie construida según las normas técnicas de valoración de Bizkaia. Si es unifamiliar, además, con parcela de hasta 300 m². No hace falta si eres titular de familia numerosa.
- Más de cinco viviendas: el tipo general del 4 % exige declarar ante Hacienda que no eres titular de más de 5 viviendas con más del 50 % de cada una; si lo eres, pagas el 6 %.
Vivienda nueva: IVA y sin AJD
Si compras al promotor (primera transmisión), no pagas ITP sino IVA del 10 %, o del 4 % si es una vivienda protegida de régimen especial, de promoción pública o con calificación permanente (artículo 91 de la Ley 37/1992 del IVA; el IVA se rige en Euskadi por las mismas normas que en el Estado, según el artículo 26 del Concierto Económico).
A diferencia del territorio común, donde la escritura de una vivienda nueva paga además el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), en Bizkaia la primera transmisión de viviendas está exenta de AJD (art. 58.35 de la Norma Foral 1/2011), incluidos los garajes (hasta dos) y anexos que se compren con ella. El tipo general del AJD en Bizkaia es del 0,5 % (art. 44.1).
¿Quién paga los gastos de la hipoteca en Bizkaia?
Desde la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el banco paga la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca, y al comprador le toca la tasación y las copias que pida (artículo 14.1.e). El AJD de la escritura de hipoteca se rige por la norma foral:
- Si el préstamo es para comprar tu vivienda habitual, la escritura está exenta (art. 58.28).
- Si no lo es, lo paga el banco, porque en Bizkaia el sujeto pasivo de la escritura de préstamo hipotecario es el prestamista (art. 42).
¿Cuánto dinero necesito ahorrado?
Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del precio (o del valor de tasación si es menor). Así que necesitas el 20 % restante más todos los gastos: con un piso de segunda mano de 200.000 € que va a ser tu vivienda habitual y tiene derecho al 2,5 %, unos 47.000 € (40.000 € de entrada, 5.000 € de ITP y 2.000 € de notaría, registro, gestoría y tasación). Con el tipo general del 4 %, unos 50.000 €.
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) la paga el vendedor en una compraventa, por eso no aparece aquí.
¿Qué tiene de particular Bizkaia?
Desde la Norma Foral 2/2025, el 2,5 % de Bizkaia ya no exige que no lo hayas aplicado antes: puedes usarlo en más de una compra siempre que no tengas más del 25 % de otra vivienda en el mismo municipio, o que la vendas en los dos años siguientes. Por otro lado, quien sea titular de más de cinco viviendas con más del 50 % de cada una no puede aplicar el tipo general del 4 % y paga el 6 %; para el 4 % hay que presentar una declaración responsable (artículo 13.b).
En la hipoteca, Bizkaia es el único de los tres territorios en el que el AJD de la escritura lo paga siempre el banco: el artículo 42 considera sujeto pasivo a la entidad prestamista. Si el préstamo es para tu vivienda habitual, la escritura además está exenta (artículo 58.28).
Si compras un local para convertirlo en vivienda, Hacienda te devuelve la diferencia hasta el tipo de vivienda si obtienes la licencia de primera utilización u ocupación en los 18 meses siguientes (artículo 13.c), último párrafo).
Marco normativo
- ITP y AJD: Norma Foral 1/2011, de 24 de marzo, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (texto actualizado de la Diputación Foral de Bizkaia, con última modificación de 20/04/2026): tipos del artículo 13.b) y c), AJD del 0,5 % (art. 44.1), sujeto pasivo en la hipoteca (art. 42) y exenciones de la primera transmisión de viviendas (art. 58.35) y de la hipoteca de la vivienda habitual (art. 58.28). Redacción vigente de los tipos: Norma Foral 2/2025, de 9 de abril, de revisión fiscal (BOB nº 75, de 22/04/2025), que dio la redacción actual a las letras b) y c) del artículo 13.
- IVA: artículo 91.Uno.1.7.º (10 %) y 91.Dos.1.6.º (4 %) de la Ley 37/1992, aplicable en Euskadi por el artículo 26 del Concierto Económico (Ley 12/2002).
- Gastos de la hipoteca: artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Sobre los datos introducidos
Esta calculadora se ejecuta íntegramente en tu navegador: lo que escribes no se envía a ningún servidor ni se guarda. Es una simulación orientativa: los impuestos siguen la normativa foral citada; la notaría, el registro, la gestoría y la tasación son estimaciones editables. La liquidación definitiva la hace Hacienda Foral de Bizkaia.